부동산 계산기

서울특별시 주택 중개보수 요율(2021년 10월 개정) 기준입니다. 표에 적힌 요율은 상한이라 실제로는 깎을 수 있고, 특히 9억 이상 구간은 협의 여지가 큽니다. 월세는 거래금액을 보증금 + 월세×100으로 잡되 그 값이 5천만원 미만이면 보증금 + 월세×70으로 다시 계산합니다. 오피스텔·상가는 요율 체계가 다릅니다.

원리금균등은 매달 내는 돈이 같아 계획이 쉽고, 원금균등은 초반 부담이 크지만 총이자가 적습니다. 거치 기간에는 원금이 전혀 줄지 않으니 거치가 끝나는 달의 상환액을 반드시 확인하세요. 중도상환수수료(보통 1.2~1.4%, 3년 경과 시 면제)와 인지세·근저당 설정비는 포함되지 않았습니다.

DSR은 연간 갚는 모든 대출 원리금 ÷ 연소득입니다. 한도 심사에는 실제 금리가 아니라 여기에 스트레스 금리를 더한 값으로 원리금을 계산하므로 체감 한도가 줄어듭니다. 신용대출·마이너스통장·카드론·학자금도 전부 합산되니 기존 대출 칸에 빠짐없이 넣으세요. LTV는 지역·주택가격·무주택 여부에 따라 달라지고 생애최초는 더 높게 적용될 수 있습니다. 실제 한도는 은행 심사 결과가 기준입니다.

여기 넣는 값은 실거래가가 아니라 공시가격입니다. 공시가격은 보통 실거래가의 60~70% 수준이고, 부동산공시가격 알리미에서 주소로 조회할 수 있습니다. 그래서 다른 탭과 달리 단지 실거래가가 자동으로 채워지지 않습니다.
재산세 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율(1주택 43~45%, 그 외 60%)을 곱해 구하고, 여기에 도시지역분(과표의 0.14%)과 지방교육세(재산세의 20%)가 더해집니다. 종부세는 1세대 1주택 12억, 그 외 9억을 공제한 뒤 60%를 곱해 계산하며 부부 공동명의는 각자 9억씩 공제받습니다. 고령자·장기보유 세액공제는 1주택 단독명의일 때만, 합쳐서 최대 80%까지 적용했습니다. 세부담상한(전년 대비 105~130%)과 지자체 탄력세율은 반영하지 않은 추정치입니다.

주택임대차보호법상 법정 전환율은 기준금리 + 2%p 와 연 10% 중 낮은 값이고, 이 상한은 기존 계약을 월세로 바꿀 때만 강제됩니다. 새로 맺는 계약이나 집주인이 바뀐 경우에는 시장 전환율(서울 아파트는 대체로 4~6%)로 협의합니다. 전환율이 높을수록 세입자에게 불리하니, 실제 제시받은 월세를 실제 전환율 칸으로 역산해 비교해 보세요. 기준금리는 한국은행에서 확인해 넣으세요.

갈아타기는 세금과 중개비가 양쪽 모두 들어갑니다. 매도 중개비 + 매수 중개비 + 취득세 + 이사·법무비를 합치면 보통 매수가의 4~6%가 되고, 이 돈은 대출이 안 나오는 순수 현금입니다. 새 집 잔금일과 지금 집 잔금일이 어긋나면 그 기간만큼 브리지론 이자를 따로 잡아야 합니다. 일시적 2주택 비과세는 종전 주택을 정해진 기간 안에 팔아야 유지되니 잔금 일정을 먼저 맞추세요.