집 살 돈 마련하기

자금은 이자가 싼 순서로 쌓는 게 원칙입니다. ① 내 현금 → ② 정책대출 → ③ 1금융권 주택담보대출 → ④ 부모님 증여·차용 → ⑤ 보험사·상호금융 → ⑥ 신용대출. 순서를 거꾸로 하면 같은 집을 사면서 30년 동안 수천만원을 더 냅니다. 특히 ②번 정책대출은 조건이 맞는데도 모르고 지나치는 사람이 많습니다.

정책대출은 금리가 시중은행보다 1~2%p 낮고 고정금리인 경우가 많습니다. 자녀가 있으면 소득·한도 요건이 크게 완화되니 반드시 먼저 확인하세요.

소득·주택가격·한도 기준은 해마다, 때로는 몇 달 만에 바뀝니다. 주택도시기금과 한국주택금융공사에서 오늘 기준 조건을 직접 확인하세요. 자녀가 셋이면 거의 모든 상품에서 다자녀 우대를 받습니다.

1금융권에서 한도가 안 나올 때 그다음 선택지가 보험사입니다. 저축은행과 함께 "2금융권"으로 불리지만 조건은 전혀 다릅니다.

보험사 대출의 장점

• +DSR이 50%라 한도가 더 나옵니다. 은행에서 "소득 때문에 4억밖에 안 됩니다"라는 말을 들었다면 같은 소득으로 보험사에서 5억이 나올 수 있습니다. 한도가 부족해 집을 놓치는 상황에서는 이 차이가 결정적입니다.
• +금리가 은행과 크게 벌어지지 않습니다. 저축은행처럼 두 자릿수로 뛰지 않고 대체로 은행 + 0.3~1.0%p 수준입니다.
• +은행이 부결한 물건(다세대, 근린생활시설 혼용, 노후 주택)도 취급하는 경우가 있고, 만기와 거치 조건을 유연하게 잡아줍니다.
• +신용점수 하락 폭이 카드론·저축은행보다 훨씬 작습니다.

보험사 대출의 단점

• −같은 조건이면 금리가 은행보다 높습니다. 4억을 30년 빌릴 때 0.5%p 차이는 총이자로 약 3천만원입니다.
• −중도상환수수료가 은행보다 높거나 면제 시점이 늦은 상품이 있습니다. 3년 안에 갈아탈 계획이면 꼭 확인하세요.
• −디딤돌·보금자리론 같은 정책대출을 못 받는 경우가 많습니다. 정책대출 자격이 되면 보험사로 갈 이유가 거의 없습니다.
• −제2금융권 이용 이력이 신용평가에 남습니다. 이후 다른 대출 심사에서 불리해질 수 있습니다.

정리하면 순서는 정책대출 → 1금융권 → 보험사이고, 보험사는 "금리를 조금 더 내는 대신 한도를 늘리는 카드"입니다. 저축은행·캐피탈은 금리와 신용점수 타격이 커서 주택 구입 자금으로는 마지막 수단입니다. 어느 쪽이든 내 대출한도 계산기에서 DSR 40%와 50%를 바꿔 넣어보면 차이가 바로 보입니다.

부모님 돈을 받는 방법은 증여(그냥 주는 것)와 차용(빌리고 갚는 것) 두 가지이고, 세금이 완전히 다릅니다. 실무에서는 공제 한도까지는 증여로, 그 위는 차용으로 섞는 경우가 많습니다.

증여 — 공제 한도까지는 세금 없음

• 1직계존속 → 성년 자녀: 10년간 5,000만원까지 증여세가 없습니다. 미성년 자녀는 2,000만원입니다. 10년 합산이라 과거에 받은 게 있으면 함께 계산됩니다.
• 2혼인·출산 증여재산공제로 1억원이 추가됩니다. 혼인신고 전후 2년 이내, 또는 자녀 출생·입양일로부터 2년 이내에 받으면 적용되고 혼인과 출산을 합쳐 1억원이 한도입니다.
• 3따라서 조건이 맞으면 한 사람당 1억 5,000만원, 부부가 각자 자기 부모님께 받으면 합쳐 3억원까지 증여세 없이 받을 수 있습니다.
• 4공제 한도를 넘으면 초과분에 10~50% 세율이 붙습니다. 기한 내에 신고하면 세액의 3%를 깎아주니, 세금이 0원이라도 신고해두면 자금 출처를 증명하기 쉬워집니다.

차용 — 2억 1,700만원까지는 무이자도 가능

• 1세법이 정한 적정 이자율은 연 4.6%입니다. 이보다 싸게 빌리면 그 차액만큼을 증여받은 것으로 봅니다.
• 2단, 이자 차액이 연 1,000만원 미만이면 증여로 보지 않습니다. 4.6%로 계산해 1,000만원이 되는 금액이 약 2억 1,700만원이라, 그 아래로는 무이자로 빌려도 증여세가 없습니다.
• 32억 1,700만원을 넘으면 초과분에 대한 이자 차액 전체가 증여로 계산됩니다. 한도를 조금 넘길 상황이면 일부는 증여 공제로 처리하고 차용액을 한도 아래로 맞추는 편이 낫습니다.
• !가장 중요한 건 "진짜 빌린 것"으로 보이게 하는 것입니다. 차용증만 써두고 한 번도 갚지 않으면 사실상 증여로 보아 나중에 세금과 가산세를 함께 추징당합니다.

차용증에 꼭 들어가야 하는 것

• ☐빌린 사람·빌려준 사람 인적사항, 금액, 빌린 날짜
• ☐만기와 상환 방법 (매달 얼마씩, 또는 언제 일시 상환). "형편 되는대로"는 안 됩니다
• ☐이자율과 이자 지급일 (무이자로 할 경우에도 무이자임을 명시)
• ☐작성일을 증명할 장치: 공증, 또는 우체국 내용증명 발송, 최소한 스캔 후 자신에게 이메일 발송
• ☐실제 계좌 이체 기록: 원금과 이자를 약정대로 계좌로 이체하고 기록을 남깁니다. 현금 전달은 증명이 안 됩니다
• ☐이자를 받는 부모님은 이자소득세 27.5%를 원천징수해 신고해야 합니다 (무이자라면 해당 없음)

일정 요건에 해당하는 주택을 사면 계약 후 30일 안에 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 내야 합니다. 규제지역이면 금액과 무관하게, 비규제지역도 일정 금액 이상이면 대상입니다. 여기에 돈의 출처를 항목별로 적고 증빙을 첨부합니다.

• ·예금·주식 등 자기자금, 금융기관 대출, 임대보증금, 증여·상속, 그 밖의 차입금으로 나눠 적습니다
• ·부모님께 빌린 돈은 "그 밖의 차입금"에 적고 차용증을, 증여받은 돈은 "증여"에 적고 증여세 신고서를 첨부합니다
• !계획서에 적은 내용과 실제 통장 흐름이 다르면 국세청 자금출처 조사로 이어집니다. 계약서에 서명하기 전에 돈의 경로를 정해두세요. 계약 후에 차용증을 소급 작성하는 것이 가장 흔한 실수입니다

• 1취득세와 중개비를 빼고 예산을 잡는다. 9억 집이면 세금·중개비·이사비로 4천만원 안팎이 더 듭니다. 이 돈은 대출이 안 나옵니다. 취득세 계산기로 먼저 확인하세요
• 2한도를 꽉 채워 빌린다. DSR 한도까지 빌리면 금리가 1%p 오르거나 소득이 줄 때 버틸 여유가 없습니다. 월 상환액이 월 소득의 30%를 넘으면 한 번 더 생각해 보세요
• 3거치 기간을 길게 잡는다. 거치 중에는 원금이 전혀 줄지 않고, 거치가 끝나는 달 상환액이 크게 뜁니다. 그 금액을 지금 감당할 수 있는지로 판단하세요
• 4부모님께 받은 돈을 그냥 쓴다. 차용증도 이체 기록도 없으면 몇 년 뒤 증여세와 가산세를 함께 냅니다
• 5갈아타기에서 잔금일을 안 맞춘다. 매도 잔금이 늦게 들어오면 그 기간 브리지론 이자를 따로 물고, 종전 주택 처분 기한을 놓치면 취득세 중과와 양도세 비과세를 동시에 잃습니다

금액을 넣어 직접 계산해 보려면 부동산 계산기로 가세요. 취득세, 중개수수료, 대출 상환금, 내 소득 기준 대출한도, 보유세, 전월세 환산, 갈아타기 비용을 모두 계산할 수 있습니다.